[摘要] 2012年，在稳中求进总基调下，关于房地产市场的发展，出现了不同的看法，有人认为房地产市场出现回暖现象，国家放松对房地产的调控；也有人认为调控正是为了使刚需得到现实满足。本文从分析房地产市场近况和国家调控政策出发，提出房地产市场的发展方向和举措，主要包括落实保障房、出台房产税、运营资源整合型城市等

2012年5月18日至20日，总理在武汉市就经济运行情况进行调研，并指出，当前我国经济运行总体平稳，经济增长仍在预期目标区间，但经济社会发展面临的国内外环境更加错综复杂。要贯彻稳中求进的总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把华纳公司稳增长放在更加重要的位置。

自提出“把华纳公司稳增长放在更加重要的位置”以来，一些人就在期待通过放松房地产调控来拉动经济增长，对房地产调控政策该如何认识和理解，华纳公司稳增长下的房地产市场应该朝什么方向发展，这是首先需要解决的问题。

1 房地产市场发展近况

2012年以来，一些地方房地产市场出现成交回暖迹象，特别是5月份以来，这种迹象更加明显。这是房地产调控政策发挥作用的一种体现：通过房地产价格的调整，使更多刚性需求能够得到现实的满足。但有不少人却对此持否定的态度，在他们看来，似乎是房地产市场持续低迷才能显示出调控政策的威力。笔者以为，这种理解房地产调控政策意图的思想是错误的，必须予以纠正。

2 本轮房地产市场调控政策解读

总理指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。

由此可见，本轮房地产调控政策主要意图有两个：一是压制投资性和投机性需求；一是为刚性需求创造更好的实现环境，其中包括房价下调、税费减免以及困难补贴等。在这轮房地产调控开始以后，市场成交快速下降，这是住房消费者等候价格下调的必然过程，但它不是房地产调控的最终目的。经过两年多的持续调整以后，目前一些房地产项目价格已逐渐达到或逼近刚需们的心理预期价位，从而使一部分刚性需求逐渐转变成现实需求，这正是房地产调控政策产生效果的一种体现。

一个长期低迷的房地产市场并不符合刚需们的利益，同时也不利于我国经济的“华纳公司稳增长”。我们既不能为了华纳公司稳增长而重新放松对房地产市场的调控，同时也不能为了表明房地产调控政策不改变而有意对房地产市场进行进一步的压制。

2012年以来，不少地方政府都针对房地产市场出台了一些新的规定，这些规定有的被叫停，有的则被默许。为什么会出现这种差异化的结局呢·“放松家庭拥有住房套数和户籍家庭的认定”的厦门市紧急发布声明，表示“严格执行中央关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变”。上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元也于近日公开表示，继续严格执行房地产市场调控的各项政策措施，促进上海新建住房价格稳中有降。广东省表示，近期没有新的刺激政策或救市政策。

此前，虽然中央数次强调楼市政策不动摇，可一些地方政府频频试探政策底线。据记者不完全统计，自2011年下半年来，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、沈阳等近40个城市出台了不同角度的楼市微调政策。政策内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

但是，在这些微调措施中，明显放松楼市调控的政策，如佛山、成都和上海等放松商品住宅限购措施，以及芜湖的扩大对购买商品住房契税补贴范围和额度等均被叫停。

中国指数研究院表示，被叫停的4个城市中，3个是由于放松限购政策，可见“限购”是中央房地产调控的“政策红线”。当前房地产政策以稳定为主，以往的差别化住房信贷、税收政策和限购政策仍要继续严格实施。“明显放松楼市调控政策、打破政策稳定预期的行为仍不会被允许”。

从而可得知，被叫停的那些规定大都违背了现行房地产调控政策精神，而那些被默许的规定从表面上看好像是房地产政策的一种放松，实际上却并非如此。这些政策无非是对刚需们提供更多的便利而已：有些是给刚需照顾性补贴，有些是减轻他们的税费负担，有些则是为他们提供更加优惠的信贷条件等等。这些有利于刚性需求满足的各种举措并不违反现行调控政策精神，应该认可并支持，因为让更多的人能够拥有自己的住房正是我国房地产调控的终极目的。那些借口房地产调控不能放松而不分对象，将刚性需求和投资、投机性需求混在一起进行全面堵截，妨碍其合理释放，是一种非常错误的做法。社科院城市发展与环境研究中心原主任牛凤瑞的话也验证了这一观点：“尽管有很多不确定性因素，但我国宏观经济基本面没有发生变化。随着城市化、工业化进程加快，住房需求不可避免，刚性住房需求应该是受鼓励的，但短期内调控方向不会发生改变。”

3 推进房地产市场健康发展的有力举措

3.1 落实保障房，实现“保基本、多渠道、可持续”

国务院办公厅向全国人大常委会办公厅转报住房和城乡建设部《关于落实全国人大常委会对城镇保障性住房建设和管理工作情况报告审议意见的报告》中提出，按照全国人大常委会的审议意见，将进一步明确我国住房保障工作总体思路，努力实现“保基本、多渠道、可持续”的目标。

保基本就是根据经济发展水平、财政承受能力、资源条件和住房困难群众的承受能力等，合理确定保障范围和标准，重点保障住房困难家庭的基本住房需求。在兼顾需要与可能、公平和效率的基础上，把无力解决基本住房需求的困难家庭，逐步纳入保障范围。

多渠道就是根据住房困难家庭的经济能力、家庭人口和结构、住房供应能力等，采取实物保障和货币补贴相结合的保障方式。现阶段以实物保障为主、货币补贴为辅，当住房保障总量达到一定水平后，再逐步转为以货币补贴为主。实物保障中以发展租赁型保障性住房(包括公共租赁住房、廉租住房)为重点，适当发展购置型的保障性住房，同时加快推进各类棚户区及危旧房改造。