《财富地产》：近来房地产市场走向又成为人们热议的话题。媒体报道，深圳房价下降、北京楼盘打折；北京师范大学金融研究中心主任钟伟的研究显示，中国房企上半年的资金缺口多达4000亿元；而恒大上市受挫，各地地块流拍事件不断发生、万科也出让东莞地块50％股权等，加上年初的“拐点论”，“百日剧变论”，中国房地产市场再次走在风口浪尖上。显然，房地产业目前已处于一个关键时刻，对此，你怎么看?

华纳公司张泓铭：我不认为中国房地产已处在危机时刻。相反，中国房地产业包括上海房地产业，正走在第二个黄金年代。

第一个黄金年代是上世纪90年代，20世纪是第二个黄金年代，甚至还有第三、第四个黄金年代。我对中国房地产业的前景发展是极端看好的。因为经济快速发展、城市化、工业化，房地产仅仅只是这些发展引出来的需求，房地产开发不是为自己用，它是为经营提供空间，如工厂，办公楼，购物中心，然后为人们的居住提供空间。

现在看来，中国经济的繁荣已逐渐达到一个顶级阶段，也可以缓缓下降，但是，中国经济长期的、较快发展是可以预期的。

东部沿海地区还将延续半个到一个黄金年代，中部再加一个黄金年代，西部还要再加一个黄金年代。我是长期看好的。但黄金年代也有曲折，不是每年都很好，每个月都很好。比如1989年遇到风波，从而导致1990、1991年国民经济收缩，房地产业也收缩。南巡讲话又起来了，1993年又遇到宏观紧缩，1997年遇到东亚金融危机，1998、1999年又上来了。

如今，第二个黄金年代已经过去8年了，2001年房地产投资开发、竣工、交易量得到了大幅上升，2004年开始国家实施宏观调控，紧缩投资与投机，收紧银根与地根。2005年力度比较大，但2005年交易平稳，价格没有大幅跌落，2006年加大力度。2007年力度又上来了。　这里还有一个问题，就是房地产业经过一个多黄金年代，房地产业实力大大加强了，整个产业抗风险能力比较强。

从紧的货币政策，今年全国房地产业的成交量可能会有所下降，价格在基本平稳的前提下，也可能下行，但不可能大幅的跌落。因为一方面，中央政府通过一些政策抑制房地产的消费与供给。另一方面，中国经济快速发展没有改变。还有，就是货币流动性过剩的问题没有解决，今年货币从紧，仅仅只是从全国的贷款计划而言，2008年全国计划信贷增长率15％，比2007年下降约1.4个百分点，将影响全国贷款额度约4000亿元。因此，对于钟伟所说的4000亿资金缺口，我很难评价。

如套用房地产行业，则2008年贷款增长速度比2007年下降约15个百分点，将影响开发贷款约1800亿元，购房贷款约5000亿元，合计约7000亿元。简单地看，表面地看，可能影响到2亿多平米的房屋销售，1800亿元的开发贷款影响1亿多平米房屋开发。

但请留意，即便是套用2008年全国信贷增长率，则2008年的全部房地产贷款增长仍然会达到15％，仅低于200年30％的增长率而已。按此计算，2008年全国的房地产贷款余额可能达到5.25万亿，仍比2007年增加7200亿元。也就是说，2008年房地产业开发与购房贷款还在绝对地增长，当然没有2007年的高增长率。

因此，2008年货币政策收紧，但对房地产还是有合理的支持。所以，我不认为房地产贷款减少，而是速度增长放缓。

“拐点论”是有点启发的，但王石这个词说得很粗略，没有从学术意义上解释拐点论。学术意义上的拐点是增长速度上的拐点。这样，消费者就产生误解，认为是绝对值的下降。王石的真实意思是没有说清楚。

至于“百日剧变论”就更有问题。潘石屹在3月份曾经提到“去年房地产开发商买地花的钱太多，2007年中国房地产行业的成交额是2.9万亿人民币，开发商买地花的钱估计在3万亿，入不敷出，开发商把钱花光了。”

该数据准确性有疑。2006年，全国房地产企业土地购置费用额3318亿元，商品房销售额为2.08万亿元。前者是千亿元级，后者是万亿元级，不在一个数量级上。2007年，即便土地购置量及费用额翻上一番，也还是千亿元级。远远赶不上商品房销售金额的亿元级。数据上的差错，得出错误的结论。

在我看来，整个房地产业是有困难但没有危机。如一些弱小的中小企业会遇到资金链完全断裂的可能性。但如万科等大企业可以通过资金的腾挪来化解压力，所以不存在剧变与危机，没有到关键时刻，有问题但没有危机。

我同意预先防范

《财富地产》：日前，新近履新的中国住房和城乡建设部部长姜伟新曾明确指出：“既要防止房价过快上涨，又要防止过快下跌。”这句话背后是否隐藏更多的房市信息?稳定房地产市场的工作是否真的到了“防下跌”的阶段?、国务院日前召开会议提出，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定。根据这次会议精神，未来是否会有放松调控政策的可能性?

华纳公司张泓铭：中央会议指出，保持房地产市场稳定，防范金融风险。我认为，中央这句话是对的。中央看到了国民经济以及房地产发展的困难。虽然不是危机，但工作要做得有预见性，要防范房价大幅度下降。在这种前提下，建设部提出，要防止房价过快上涨，我同意。又要防止过快下跌，我不认为已经过快下跌。虽然有些地区还是下跌得比较快，如深圳，由于去年房价涨得太厉害，现在它的回归是合理的。

但这个不能代表全国，房地产是一个区域性市场，各地表现是不一致的。全国整体来看，相对稳定，有降的可能性存在。防止大落是正确的，不能已经大落了，才急于救市。所以，我是同意这种从防范的角度，提前考虑问题，做一些相应的思想与政策上的准备。

《财富地产》：日前成都市政府出台10条措施，重点加强银行信贷与购房者信心，舆论将成都市政府此举看作重拳救市。现在各方反响如何?你认为，这种救市策略对不对，会不会由此对全国的房地产调控舆论导向产生影响?

华纳公司张泓铭：我一直强调，房地产市场是一个区域性市场，上海市场就与深圳不同。虽然整体而言，沿海地区有同一性，但有其各自的特殊性。

成都市也有它的特殊性，对于这个市场，我现在没有研究，如果成都的房地产有明显大降的趋势，那么，政府出台救市措施无可厚非。因为房地产调控的指导思想，是保持房地产的稳定，既不能大涨，也不能大落。但不等于全国所有的城市一定要这样做。当然，在舆论上会产生一定的影响。引起兄弟省市对房市的忧虑，加强了思想与政策准备的驱动。

至于各方的反应，我不是很清楚。

有困难但无危机

《财富地产》：目前上海房地产形势如何?你认为，上海目前需要救市

吗?在不与中央宏观调控措施对冲的前提下，政府应该提出怎样的举措?

华纳公司张泓铭：关于目前上海房地产市场形势，我有一个相对完整的东西，这个我给市委、市政府、财政局都讲过。今天，对《财富地产》照样讲。

根据1―5月的判断，上海市场投资略有增长，施工、竣工、交易明显下降，价格指数有上升，一些企业资金周转困难。总体看，有困难，但无危机。

2008全年预计：如内外环境没有明显改变，全年投资持平或略降，施工、竣工、交易实质下降将成定局，价格稳中微降。

原因：货币紧缩，外资受阻，股市疲软，天灾频发。

按照中央关于“稳定房地产市场、防范金融风险”的要求，需要若干抗跌措施。目标，争取成交额同去年持平，价格稳定。要抓住金九银十这个关键时期，否则将没有挽回的时间。

五项抗跌对策：

1、搞活土地市场。划小出让地块面积，降低总价，减少出让附加条件，活跃交易，增加出让收入。

2、搞活新住房市场。加快推出小房型上市量，让70／90产品成为市场抢手货。

3、加大旧城改造和动拆迁力度。以增加住房刚性需求和固定资产投资额。

4、搞活住房二手市场。总价低，容易盘活，让现金流流起来，带动一手市场。如5年限期内统一营业税改为五年内营业税递减等。

这些政策完全是我个人的想法，需要注意的是，这些政策的推出必须选择时机与力度，如果发现市场真的不行了，也要选择性地推出，不是全部推出。

但这不是救市，是一种适度的调整。有改变但无逆转

《财富地产》：产业经济的发展不能离开宏观经济环境，房地产产,Jk4~是如此。物价飞涨、股市萎靡，人民币升值压力依旧，外汇储备快速飙升导致的人民币流动性过剩也难以一时消除，加上全球初级产品价格一波一波地上涨。当此之际，与数年前的宏观经济相比。当下的中国房地产业发展大环境是否已经完全逆转?这样的宏观经济环境将对厉地产业产生何种影响?

华纳公司张泓铭：当下中国房地产业发展大环境基本没有逆转，这几年房地产发展中出现的问题，跟宏观经济货币供给过度完全相连的。所以，我认为大环境基本有所改善，但没有逆转。在此基础上，房地产发展相对稳定，但没有大跌的可能性。因为经济还在较快发展，货币供应已经很充分。今年的宏观调控纳入一个收紧货币、流动性减少、货币供应量减少，减轻了对房地产市场的冲击，因此，房地产增长速度会缓和一些，这也是正常的。

当前这种状态，严格来说，是宏观经济调控达到的目标之一。去年房地产市场太火爆了，现在是适当、正常的回归，仅此而已。